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黄金地段估价百亿 深国商待价值裂变

日 期:  2011/7/4 10:33:12 提供者:lizzeng

一场“枯木逢春”的大戏可能即将上映,主角是一家已经上市了15年的“老牌公司”,它是深国商。

上周五,一纸公告将这种确定性进一步加强。公司表示,已经与建设银行深圳分行和渤海国际信托有限公司陆续签订了借款及担保相关协议。这也意味着其最新的高达15亿元的高息贷款计划已实现。除去偿还去年借下的13亿元高利贷,剩余的两亿元资金将被用于福田中心区购物中心项目“晶岛”的精装修及开业准备工作。

公司已经表态:该项目在今年年底或者明年年初开始试业。南都记者经过多方调查也发现,种种迹象表明晶岛这个潜在价值百亿元以上的项目正逐渐走向正常运行轨道,深国商的基本面逆转可能只是时间问题。

黄金地段的想象力

从报表上看,现在的深国商毫无亮点。该公司去年全年巨亏16770.97万元,今年一季度继续亏损838.19万元,一季报资产负债率高达110.75%,账面货币资金10157.29万元,股东权益只有区区4550.89万元。

然而,这其实又是一颗具有着价值裂变可能的明日之星,其最大的价值并不在于孱弱的现有业务,而是其参股的一个比金矿更有想象力的项目——— 晶岛商业地产。

公开资料显示,深国商通过融发公司持有晶岛项目60%的股权,其董事长郑康豪间接持有晶岛项目40%股权。

2003年,该公司通过低价拿地获得了晶岛项目,但因拖欠工程款,该项目一直处于停顿状态。近年来,深圳房价暴涨,虽然晶岛项目一直无法顺利开发实现销售,但公司持有的该项目却享受到了物业的大幅升值。

虽然没有交易,但晶岛项目的价值可以估算出来。晶岛项目是中心区不多见的纯商业项目,位于深圳市福田中心区CBD南中轴线的核心位置,北倚市民中心,南接会展中心,东西两侧分别是丽兹卡尔顿酒店、喜来登大酒店、香格里拉大酒店和四季酒店。

南都记者曾经前往现场实地查看,该地段位置在深圳确实是绝版的黄金地块:1、4号线地铁的中转枢纽———会展中心站与其无缝连接,而3号线亦于不久前开通,临近的广深港高铁将在8月开通。

据一位从事商铺投资多年、对该区域非常熟悉的李先生介绍,中心区下正在建的人防工程将会改造成为商业街,在地下将中心区写字楼全部串联起来。记者在福华路上亦看到了多个通风装置以及预留的行人出入口。而顶部将通过人行天桥将会展中心、晶岛、中心城串联起来,一直延伸到市民中心和莲花山。

记者还从项目招商处了解到,原本用作绿化的顶层将重点引进高档餐厅、咖啡厅和酒吧。而知情人士告知,这个变化亦是政府考虑到中心区需要而变更的,同样获得变更的中心城已经喊出了打造深圳“兰桂坊”的口号。“晚上敞开式的平台上,周围是高楼的霓虹,开阔的视野,想不吸引到人流都难。”该人士称。

谜一样的估价

晶岛项目的质地无可挑剔,不过在估价上上市公司和市场人士之间却产生了较大的分歧。

市场人士倾向于拿紧挨着的怡景中心城作为参照系,怡景中心城去年底出售的部分商铺均价为18万元/平方米(非核心铺面),由于晶岛项目质地略好于怡景中心城,则可大致以20万元/平方米估算该项目的单价。

如果依照上市公司所说晶岛项目的建筑面积为13.8万平方米,除去地下车库层、消防通道等公共区域面积,实际可以出租的面积约8万平方米,晶岛项目的整体价值亦应该在160亿元左右。

深圳一家地产上市公司的高层向南都记者坦言,由于项目周边可比较项目较少,要去定价有点困难。

“5月份周边有二手写字楼成交价是7万多每平方米,一般而言,商铺价格是其1.5-3倍,如果参考周边以及其他区域同类定价看,其单价不会低于20万每平方米。”该高层说,中心区目前还是断流,处于各自的小组团中,看未来如何打通串联,可以肯定的是晶岛项目完成后和中心城会有一个业态的整合。

但在澄清公告中,深国商明确表示晶岛项目“只租不售”,且称房产证上注明了“项目限整体转让,不得分割办理房产证”,相关报告按周边商铺出售价格对公司进行估值,前提假设缺乏合理性。其还称,周边的中心城商铺已经营三年,而晶岛项目尚未开业,估值上也不具备可比性。

在数位一直关注深国商人士看来,即便晶岛项目市场价值达不到200亿元,但是也绝对不是公司在股东大会上依据评估机构给出的数字即60亿-80亿元。

“不能因为不卖就否认项目的巨大价值,公司公告有偷换概念嫌疑,公司为什么不想想中心城开业时候的配套、氛围和现在的晶岛根本不能比。”李先生质疑道。他说自己实在不明白深国商为什么总是不肯承认晶岛项目的价值所在。

在6月24日的股东大会上,郑康豪明确表示,目前该项目的平面改造工程已完成了90%左右,今年7月中旬将完成原有设计方案的优化及修改工作,预计7月底将全面实施晶岛项目的精装修工程。

由于该项目开发较早,已不适应现有的商业环境,因此深国商重新梳理了晶岛项目的定位和业态布局,聘请英国知名设计公司Benoy进行整体设计。深国商表示,未来晶岛项目将着眼于深圳福田中心区的CBD区域优势和特点,定位于中高端时尚购物中心,将引进国际一线品牌以及各类时尚流行品牌。招商工作需要花费一定的时间来完成,公司计划该项目在今年年底或者明年年初开始试业。

此前,深国商曾经多次公告称晶岛项目将开工或者预测营业时间,但均以“跳票”告终。此次融资到位无疑会增强项目的确定性,晶岛项目的含金量也离揭开面纱更近了一步。

背后魅影

在过去的一年,公司管理层、原大股东马来西亚和昌父子、黄茂如、郑康豪等人均在深国商上反复博弈,深圳两大潮商茂业和皇庭双双“杀入”了深国商。在经过前期的一番交锋之后,去年9月14日,深圳皇庭地产集团董事长郑康豪成为深国商的实际控制人。

今年一季报显示,皇庭系持股持股14.697%(包括百利亚太投资所持深国商13.70%的股权及其一致行动人皇庭投资在今年2月于二级市场增持的深国商0.997%股权),而茂业系持股占比为13.18%。这样相距甚微的持股结构使得控制权之争的号角随时会再度响起。

“茂业的黄茂如在商业地产上名声显赫,旗下数个上市公司根本也不缺资本运作平台,不是特别看好他会进来么?而皇庭如果不是强烈看好也犯不着去和茂业争吧?”上述人士如此揣度。

记者亦获悉,有人曾经在半月前于工地上见到郑康豪的父亲从异地一项目上召集了三位高管到晶岛项目召开现场办公会,足见其重视程度。

据深国商高管透露,公司还款的主要资金来源是未来物业的租金收入。李先生对此再度质疑称:“对于一个被负面新闻缠身、数据看上去有点资不抵债且迷雾重重的公司,银行敢继续给它贷款15亿元,并敢让其用物业租金还款,如果不是看中晶岛项目的巨大价值谁敢冒这个风险?”

晶岛项目的吸引力毋庸置疑,而深国商的股价亦让外界难以看懂。今年以来,该股一路攀升,从春节后的10.06元起步,至7月1日收盘的23.21元已经轻松实现翻倍。二季度沪指一路下行,但深国商股价依然强势上扬。

记者查阅交易所公布的异动“龙虎榜”发现,该股今年来“上榜”次数多达14次,其中仅5月就“上榜”5次。5月31日,一个交易席位仅买入199.12万即登上了买一的位置,按照当日股价折算还不到10万股。期间还数次出现5万股就能出现在龙虎榜上情况。理论上讲,这说明深国商的流通筹码明显偏少,锁仓现象明显。

让一位在股市摸爬滚打十余年的私募百思不得其解的是,在深国商此前针对于东海证券的推介报告发出澄清公告后,该股翌日依然强势涨停。“我们通过各种途径询问了不少圈内人士,但是没有人想明白也没有人知道是什么人依然敢大胆买入,究竟主力在哪里。”

此外,该公司十大流通股东中并无一家公募基金。“按照目前的基本面和研究报告稀少的状况,深国商恐怕连基金的股票池都无法进入。”一位熟知公募基金情况的人士称。

一位股民在6月24日的股东大会上公开质疑:公司为何在股价涨得好时出来澄清?网络中也有不少评论称对公司貌似总想打压股价难以理解。深国商对此只是简单地回应,称只是按照监管要求达到公告标准而去做的,“没有任何动机用公告影响股价”。