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十年铁腕治楼市 林树森:开发商恨我恨得牙痒

日 期:  2009/7/11 16:01:04 提供者:huan1234

广州市委书记铁腕治理楼市 自称遭地产商憎恨

在中国所有城市的市长、书记中,恐怕没有比林树森对房地产开发商更苛刻和提防的了。不少房地产商巴不得他赶快离开广州,他说,“开发商恨我恨得牙痒痒”。

“独裁”、“铁面”,这是广州一些房地产开发商私下里给林树森的评语的确,林树森一旦认定的方向,就再不回头比如,他认定开发商插手城市改造“最直接的代价是城市越来越密”

林树森最近在不同场合的几次讲话,已经完整地阐述了他对广州楼市的态度:一是房价高低归根到底要看市场供需,政府不会干预价格,价格是市场调节范畴,买涨买落最后由市民自定;二是政府要千方百计规范房地产市场,及时发布土地供应、房地产交易等市场信息,保证市民买卖时“信息对称”,信息不对称路子就走歪了;三是广州这一轮房价上涨,“不排除有人为哄抬房价的因素”,这种人为哄抬类似抢劫。

本报记者 橡子 发自广州上海

上周五(24日),广州市十二届人大四次会议,在荔湾区的小组讨论中,广州市委书记林树森插话时说了一句“哄抬房价就是抢劫”。此语一出,互联网上炒成一片。不少房地产开发商则皱起眉头:房价是市场说了算,还是领导说了算?

宏观概念上,不干预房价;微观管理上,规范市场,打击哄抬房价者。林树森的侧重点是清楚的。去年的广州两会,也是在荔湾区小组讨论中,林树森脱口而出:“开发商恨我恨得牙痒痒。”而有开发商则对记者抱怨:“他对开发商有偏见,尤其是对私营开发商不放心。”

其实,林树森最近在不同场合的几次讲话,已经完整地阐述了他对广州楼市的态度:一是房价高低归根到底要看市场供需,政府不会干预价格,价格是市场调节范畴,买涨买落最后由市民自定;二是政府要千方百计规范房地产市场,及时发布土地供应、房地产交易等市场信息,保证市民买卖时“信息对称”,信息不对称路子就走歪了;三是广州这一轮房价上涨,“不排除有人为哄抬房价的因素”,这种人为哄抬类似抢劫。

10年前,当土木建筑工程专业毕业的广东省计委主任林树森转到广州任代市长时,不少房地产开发商有很多期望。近10年过去了,对在广州当了7年多市长、3年多书记的林树森,他们已不存什么幻想,倒是林树森要升迁、要调走、要退休的传言会在他们中间迅速传播。再过9个月,林树森就将年满六十。

到底是什么原因,令这位市长、书记总是和开发商过不去呢?

“不能让开发商联手哄抬房价”

一位接近林树森的建委的官员告诉记者:“他对于他热爱的项目,可以说是无比投入,像广州新白云国际机场,我们统计过,在机场迁建工程指挥部挂牌的头3年时间,他去新机场项目的次数有上百次。工程最紧张的那半年,平均每星期去两次。还有大学城、会展中心、地铁、汽车项目,都去过多次。”

但那些房地产开发商建的项目,林树森就是不去看。

记者搜索了林树森在广州的大量信息,找不到一条关于他去了哪个房地产项目剪彩考察、对哪个房地产商有什么评价的信息。相反,找到的都是类似这样的看法——

谈到大学城建设,他说:“我认为,教育归根到底还是要靠政府来投入,靠房地产商来搞高等教育,成功的可能性是很少的。想依靠房地产商来搞大学城,肯定要搞砸。”

去年广州开两会,听到有代表投诉一房地产商将配套幼儿园建在6楼,活像阁楼;另一房地产商房子卖得很好,差不多卖完了,来跟区里说要退地,不肯建学校,林树森大怒:“为什么不早告诉我?当初搞配套是作为条件的,也是开发商承诺的,怎么能够这样?政府不能乱耍权威,但对这样的事就得用强硬手段,要求他们依法办事。”

今年1月,广州市城建工作会议上,林树森明确表示政府将遏制房价被哄抬。他说:“去年广州商品房销售均价是5156元/平方米,还可以。但去年10月广州十区住宅交易均价达到5600元/平方米,我心里不舒服。我个人看法是,有房地产商哄抬房价的可能,否则不会这么高。广州一定会想办法,不能让开发商联手哄抬房价。有开发商在媒体上说,广州土地供应不足,所以房价一定会贵。但实际情况是广州土地多得很!国土房管部门应该采取措施,把它(房价)压下来,控制城市生活成本。先在网上把开发商的资料公布出来,谁手里有多少空置房,总可以公布吧。谣言不攻自破。其次,多建经济适用房,让市民有便宜的房子可以买。广州要增强吸引力,就得控制城市生活成本,房价就不会‘上虚火’。未来5到10年,如果广州一直保持较低的城市生活成本,对发展非常有利。”

在房地产已成为国民经济支柱产业的今天,不少地方的领导都不会拒绝和房地产开发商亲密接触。但多个广州开发商却向记者坦承:“他从不去看房地产项目,也不吃开发商的饭局,哪个开发商都搞他不定。有的项目所有环节都通过了,就是在他那里压着不批。”像林树森这样,对开发商几乎没有什么好话、不给面子的领导,在全国确为罕见。

“不让房地产商改造城市”

在很多地方,“经营城市”是房地产开发商的口头禅。林树森则对此大唱反调。

“有些城市,政府想改造城市但没有钱,只有靠划红线成片开发房地产,那不就是靠房地产商来改造城市?房地产商会白出钱给你改造城市?一定是搞砸!我是不会让房地产商来改造城市的。”林树森断言。

在上世纪90年代一段时间里,广州房地产商喜欢跟政府谈旧城区危房和“城中村”的改造,开发的房子“四六分成”,四成用来安置,六成作为商品房出售。开发商有此偏好,皆因政府对此类项目有特殊政策:在市政府权限范围内的所有税费免收,各有关地方行政事业性收费免征;对地方征收的各种税种按规定给予减免,对财政共享税种给予优惠;与危改项目、住宅小区相关的市政和公共配套设施,由政府负责出资组织建设;危改项目及其永迁用的住宅用地,由市政府提供;在资金途径上,除银行低息贷款外,房管部门收取的直管房租金的20%也都投入用于危房改造。

这样一个既大且稳、往往又在城区中心的开发市场,当然引无数开发商竞折腰,在各部门间“公关”不断,游说不息。1996年以前的房地产开发热中,广州老城区改造的地块基本都划拨出去。由于当时房屋拆迁制度不健全、开发商资金不到位等原因,造成后来历史遗留问题成堆。(注:1992年到1995年广州规划局划出的商品房开发用地为53.1平方公里,但到国土局办理手续的为32.8平方公里,约有20平方公里未办理用地手续;房屋拆迁公告发出1194宗,总共要搬41.9万户,人口139.7万人。其中因为地铁建设和东风路改造而搬迁的只占总拆迁量的7.8%,92.2%基本上是房地产开发拆迁。)

林树森的看法一向是,“房地产开发商追求的是利润最大化,任其开发绝对不会给你建设一个好的城市。广州土地市场容量就这么大,与其让开发商搞拆迁危房建不三不四的房子赚钱,还不如由政府从土地收益中拨款为市民建好房。”让开发商搞旧城改造,优惠政策都给了,政府该收的土地有偿使用资金、建设配套费就会减少,修路的钱少了,房子越盖越多,道路就相对越来越小,他把这看作“恶性循环”。

1999年,广州市政府决定:旧城改造不再让开发商参与。

堵了人家已有的财路,这是林树森和开发商结怨的一个要因。

在开发商们看来,他们当然追求利润,但这与参与旧城改造项目,并不必然存在矛盾,结合的好的项目也是有的。“政府说它注重环境营造,我们也一样,环境不好也卖不好房子。他看开发商的心态太消极,而且太独断。”一位私营开发商对记者说。但他承认,林树森是一把尺子量到底,并没有对谁网开一面。

“不搞那些密密麻麻的港式高楼”

“独裁”、“铁面”,这是广州一些房地产开发商私下里给林树森的评语。的确,林树森一旦认定的方向,就再不回头。比如,他认定开发商插手城市改造“最直接的代价是城市越来越密”。下面这个计算,他讲过多次,今年3月在北京的两会上又对记者讲了一次:

“这样做(指‘四六分成’)的结果是保证了开发商的利润,但却提高了2.5倍的容积率。原来100多平方米,开发商要盖250平方米,其中100平方米安置原住户,剩下150平方米拿去卖还能赚钱。看上去解决了‘城中村’问题,实际上却大大增加了城市建筑和人口密度,不利于广州的长远发展。”

在林树森心目中,老城区应该是这样的,“将来,地铁进一步拉开城市布局之后,老城区会很漂亮的,老城区住的人少了,留下的空间就搞停车场和大型公共绿地,根本不会给房地产商去搞那些密密麻麻的港式高楼。那些港式高楼,就像上个世纪70年代的简易建筑一样,过了二三十年,你拆也不是,不拆也不是。”

不让开发商参与旧城改造之后,旧城改造就要由市区两级政府财政出钱,承担改造责任。广州的做法是,公产永迁,私产回迁,即对拆迁所涉及到的房管局直管公房承租户实行永迁;对原私房业主则予以回迁,但业主需补回旧房与新房之间的差价(一般在几百元)。根据国土房管局方面的测算,这一由市、区财政和私房业主共同承担的改造模式,比起由开发商介入的模式,成本明显降低。

2005年3月,作为广州“破损房成片改造重建”的试点工程,解放中路的旧城改造工程正式启动,这一模式与以往最大的区别在于“没有拆迁”,政府用“政府公告”替代“拆迁公告”,完全杜绝强制拆迁,通过政府和业主协商进行。改造区域内的私房业主在政府改造完成后,将全部回迁原地居住。

对上世纪90年代大开发、大拆迁带来的烂尾地,广州正通过拍卖等多种方式“一地一策”地将其盘活,所得款项优先用于拆迁户安置和赔偿,历史遗留问题逐步得到解决。

“房地产商谁也拿不到拍卖计划之外的土地”

房地产,地是根本。有的开发商为了拿地,费尽心机,如用地加名、用地改名、修改用途等。

但让他们郁闷的是,项目已经花了很多前期投入,完成了方方面面的工作,一关关也过了,到林树森的最后一关却戛然而止。

在管死土地和严格遵循土地规划上,林树森的眼里揉不进沙子。

1996年底,刚任市长不久,林树森提出:“在我的任上,不再通过行政审批方式批一块经营性房地产用地。”次年,广州成立市国有土地使用权招标拍卖领导小组(后更名为广州市经营性国有土地使用权出让审批领导小组),将征地开发与土地交易、土地交易与用地审批、用地审批与收益严格分开,推行土地出让信息、交易程序和交易结果“三公开”。再后一年,在广州市城市建设工作会议上,林树森说:“对闲置土地的处理(注:广州市政府1997年起成立收地领导小组,无偿收回经营性房地产闲置土地),不管是谁,哪个人说话都不能算数,都应按法令法规来办……现在一些高起点的规划,包括市、区一段时期内要做些什么都有了规划,(和以前相比)最大的变化是执行规划的刚性,就是规划部门在执行规划时,照章办理。规划了的东西,谁都不能讲情,谁批了也没有效。至于规划不合理、要调整的,当然要更改和调整。但也应该根据法定的程序进行,哪一个个人也无权改变。”

“土地一定要守得住,要死死卡住,房地产商谁也拿不到拍卖计划之外的土地。”林树森的话,总是硬得没有回旋余地。

对神通广大的开发商来说,之所以难以突破林树森这“最后一关”,要害就在于此——他自己完全放弃了审批那些变通项目的权力。来一个,他说不合规划,枪毙;再一个,再枪毙。久而久之,下面的各个审查关口也刚硬起来。以前开发商习惯的先建后报、超用地红线、容积率和建筑密度超规划要求、加盖加建等做法,越来越难。

“城市总体发展战略规划首要解决的是用地问题,房子建成什么样是下一步的事,但房子建在哪儿要先规划好。”在用地和规划上,林树森屡屡让一些开发商感到难堪。一个开发商告诉记者:“他在广州一天,我的地就动不了。那就等呗!”

广州的面貌,却在发生着明显改变。2001年10月18日,朱镕基在广州视察,颇有感触地说:“广州这三年来变化很大。我一直对广州的印象不好,脏、乱、差,我过去说的这个话也是针对广州说的,农村不像农村,城市不像城市,农村又像城市,城市又像农村。这次来了以后,我感到广州整个基础设施建设、房子建设、市容、市貌建设都有很大的变化。像广州这样一个包袱沉重的老城市,城市建设能够做到今天这个程度真是不容易。”

记者观察

林树森·广州·十年

房地产开发商不乏“公关高手”,经常相互了解“公关对象”的喜好。

“林树森有什么喜好?没有什么喜好,就是爱看书。”这一说法在广州开发商中流传甚广。

而林树森说,他最爱的是广州。他甚至表示,自己经常为广州打抱不平,“谁要是对广州造谣生事,肯定会惹急我。”

2006年,也许真像有些开发商盼望的那样,林树森将离开广州,或者在此卸任。也许他离开之后,广州的开发商们将重新认识他的价值。从一个真实的角度看,林树森在广州的十年,几乎把全部精力都用于保持这座曾经受到严峻挑战的城市的先进性,用他的话说就是,“广州这几年拼命地干,终于把身为中心城市的枢纽性设施都保住了。”大机场、大港口(南沙港)、亚洲最大的火车站、延伸成网的地铁,撑开了整个广州的城市布局,除此之外,以汽车为代表的广州工业和国有企业群体也大大地复兴了。按户籍人口和现行汇率计算,广州人均生产总值已达8500美元。

对一座城市来说,房地产是重要的产业,开发商也有其重要的功能,不应忽视。但是,对一个城市的决策者来说,“城市”才是他最应关注和投入精力的价值所在。在城市的长远价值和开发商们之间,林树森毫不妥协、极为强势地要后者服从前者。他以近乎偏执的姿态冷落了广州的开发商们,但他握住的是广州在整个中国城市竞争中稍纵即逝的历史机遇。以广州今天的实力和在未来的远景,看远一点的话,房价上升是一个明显趋势——这或许不是林树森的意愿,但却是他在过去十年塑造的城市价值的必然延伸。
                                                                                                                                                            2006年3月30日